برچسب: مسکن

براین اساس، فعالان بازار مسکن تصور می‌کردند که این رکود هم مانند سال‌های گذشته با گذشت دو یا سه سال تبدیل به رونق می‌شود اما با آغاز سال ۹۴ که بخش مسکن تغییری را نداشت، هشدارها نسبت به این وضعیت آغاز شد.

از سال ۹۲ و روی کارآمدن دولت یازدهم، فعالان بازار مسکن امیدوار بودند که تغییراتی در وضعیت رکود اقتصادی به وجود بیاد اما با گذشت بیش از دوسال از فعالیت دولت، همچنان بخش اقتصادی با رکود همراه است و مسکن به عنوان راس هرم عمیق ترین رکود را تجربه می‌کند.

کارشناسان از سال ۹۳ امیدهایی را برای رفع رکود در سال ۹۴ داشتند به همین دلیل نوید رونق بازار را در نیمه اول سال می دادند، اما با گذشت نیمه اول، آنها امیدوار به نیمه دوم سال ۹۴ بودند در حالیکه تاپایان سال هم تغییری در وضعیت بخش مسکن به وجود نیامد.

بر اساس این گزارش پیش بینی می‌شد که پس از اجرای برجام، جو روانی ناشی از آن حداقل بتواند مردم را برای ورود به بازار مسکن ترغیب کند اما با گذشت چند هفته از اجرایی شدن برجام، تغییر خاصی در بازار مشاهده نشد و این اتفاقات تاثیر چندانی بر سازندگان و متقاضیان بازار مسکن نداشت

از سوی دیگر، برخی از کارشناسان معتقد بودند که بازار مسکن در سال جدید تغییراتی را خواهد داشت اما بنگاه‌های املاک نسبت به این موضوع هم چندان امیدوار نیستند و معتقدند اگر سیاست‌های دولت به این روال ادامه پیدا کند، بعید است که در سال جدید هم رونق زیادی را شاهد باشیم.

البته در این میان، برخی سازندگان مسکن نسبت به آینده بازار امیدوارند، آنها معتقدند که با آمارهایی که از افزایش معاملات مسکن حتی جزئی منتشر می‌شود، می‌توان نسبت به آینده امیدوار بود، چرا که حتما دولت در سال آینده، برنامه‌های دیگری را برای اقتصاد و مسکن اجرایی می‌کند.

نبود متقاضی در بازار مسکن

گزارش بانک مرکزی هم نشان می‌دهد که در اسفندماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۳ هزار و ۱۳۹ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۲.۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این گزارش می‌افزاید در سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵۴.۷ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با سال قبل ۱۰.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این سال متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۳۸.۹ میلیون ریال بوده است که نسبت به سال قبل با کاهش ۰.۸ درصدی مواجه بوده است.

بنابراین اجرای برجام و نزدیک شدن به نوروز هم نتوانست بازار مسکن را از رکود خارج کند، از سوی دیگر افزایش سقف وام مسکن و تعریف وام‌های جدید در بخش مسکن هم تاثیری بر ترغیب متقاضیان به ورود بازار مسکن نداشته است چرا که متقاضیان توانایی مالی سپرده گذاری و یا پرداخت اقساط را ندارند.

هرچند که افزایش چند برابری قیمت مسکن در سال های گذشته باعث کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن شده است اما ادامه رکود بازار مسکن به نفع متقاضیان نیست چرا که منجر به کاهش ساخت و ساز مسکن و کاهش عرضه در سال های پیش  رو می‌شود.

براین اساس، فعالان بازار مسکن تصور می‌کردند که این رکود هم مانند سال‌های گذشته با گذشت دو یا سه سال تبدیل به رونق می‌شود اما با آغاز سال ۹۴ که بخش مسکن تغییری را نداشت، هشدارها نسبت به این وضعیت آغاز شد.

از سال ۹۲ و روی کارآمدن دولت یازدهم، فعالان بازار مسکن امیدوار بودند که تغییراتی در وضعیت رکود اقتصادی به وجود بیاد اما با گذشت بیش از دوسال از فعالیت دولت، همچنان بخش اقتصادی با رکود همراه است و مسکن به عنوان راس هرم عمیق ترین رکود را تجربه می‌کند.

کارشناسان از سال ۹۳ امیدهایی را برای رفع رکود در سال ۹۴ داشتند به همین دلیل نوید رونق بازار را در نیمه اول سال می دادند، اما با گذشت نیمه اول، آنها امیدوار به نیمه دوم سال ۹۴ بودند در حالیکه تاپایان سال هم تغییری در وضعیت بخش مسکن به وجود نیامد.

بر اساس این گزارش پیش بینی می‌شد که پس از اجرای برجام، جو روانی ناشی از آن حداقل بتواند مردم را برای ورود به بازار مسکن ترغیب کند اما با گذشت چند هفته از اجرایی شدن برجام، تغییر خاصی در بازار مشاهده نشد و این اتفاقات تاثیر چندانی بر سازندگان و متقاضیان بازار مسکن نداشت

از سوی دیگر، برخی از کارشناسان معتقد بودند که بازار مسکن در سال جدید تغییراتی را خواهد داشت اما بنگاه‌های املاک نسبت به این موضوع هم چندان امیدوار نیستند و معتقدند اگر سیاست‌های دولت به این روال ادامه پیدا کند، بعید است که در سال جدید هم رونق زیادی را شاهد باشیم.

البته در این میان، برخی سازندگان مسکن نسبت به آینده بازار امیدوارند، آنها معتقدند که با آمارهایی که از افزایش معاملات مسکن حتی جزئی منتشر می‌شود، می‌توان نسبت به آینده امیدوار بود، چرا که حتما دولت در سال آینده، برنامه‌های دیگری را برای اقتصاد و مسکن اجرایی می‌کند.

نبود متقاضی در بازار مسکن

گزارش بانک مرکزی هم نشان می‌دهد که در اسفندماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۳ هزار و ۱۳۹ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۲.۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این گزارش می‌افزاید در سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵۴.۷ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با سال قبل ۱۰.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این سال متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۳۸.۹ میلیون ریال بوده است که نسبت به سال قبل با کاهش ۰.۸ درصدی مواجه بوده است.

بنابراین اجرای برجام و نزدیک شدن به نوروز هم نتوانست بازار مسکن را از رکود خارج کند، از سوی دیگر افزایش سقف وام مسکن و تعریف وام‌های جدید در بخش مسکن هم تاثیری بر ترغیب متقاضیان به ورود بازار مسکن نداشته است چرا که متقاضیان توانایی مالی سپرده گذاری و یا پرداخت اقساط را ندارند.

هرچند که افزایش چند برابری قیمت مسکن در سال های گذشته باعث کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن شده است اما ادامه رکود بازار مسکن به نفع متقاضیان نیست چرا که منجر به کاهش ساخت و ساز مسکن و کاهش عرضه در سال های پیش  رو می‌شود.

مقایسه روند تورم کل و تورم مسکن از سال ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۳ (درصد)11111ماخذ: داده‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران
 
با روی کار آمدن دولت یازدهم انتظار می‌رفت ضمن تداوم سیاست‌های صحیح تولیدی، خلأ گذشته در زمینه کنترل سوداگری نیز با تدوین قوانین و وضع مالیات‌های مناسب پر شود، تا مشکل مسکن کشور برای همیشه حل و فصل گردد.
 
اما در عمل نه تنها سیاست‌های کنترل سوداگری در بازار مسکن، مورد مخالفت دولت قرار گرفت، بلکه طرح‌های تولیدی در دست اجرا نیز به کنار نهاده شد. در مورد مخالفت با کنترل سوداگری می‌توان به نامه وزیر راه و شهرسازی به رئیس مجلس و درخواست وی مبنی بر حذف مالیات‌های زمین و مسکن از قانون مالیات‌های مستقیم اشاره کرد. سیاست‌های ضد تولیدی دولت نیز در متوقف کردن طرح مسکن مهر و عدم ارائه یک جایگزین عملی جهت تامین مسکن محرومان مشهود است.
 
بدین ترتیب اقدامات دولت در حوزه مسکن طی دو سال و نیم اخیر را باید بازگشت به سیاست‌های دهه ۷۰ دانست. در آن دوره عدم توجه به تولید مسکن از یک سو و حاکم شدن سوداگران بر بازار از سوی دیگر، موجب افزایش سرسام آور قیمت مسکن گردید. به طوری که بیشترین جهش قیمت مسکن از پایان جنگ تحمیلی تاکنون، در دوره ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶ با نرخ متوسط سالانه ۲۹ درصد رقم خورد. جالب اینکه دوره مذکور، دقیقا مصادف با تصدی وزارت مسکن از سوی عباس آخوندی در دولت دوم هاشمی بوده است.
 
اکنون با صدارت مجدد آخوندی بر وزارت راه و شهرسازی، سیاست‌های دهه ۷۰ مجددا احیا شده است. با این اوصاف طبیعی است که نتایج مشابه دهه ۷۰ نیز در حوزه مسکن تکرار شود. نتایجی از جنس ۳ برابر شدن قیمت مسکن در تهران طی ۴ سال از ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶٫
 
آمارها نیز بیانگر همین واقعیت خطرناک است؛ آنجا که رشد قیمت مسکن پس از ۵ سال مجددا از نرخ تورم کل پیشی گرفته و بازار مسکن نتوانسته خود را با روند کاهشی تورم در سایر کالاها همراه نماید. پس از اینکه در سال ۱۳۹۳ نرخ افزایش قیمت مسکن مجددا با تورم کل برابر شد، امسال نیز از شهریورماه تاکنون همواره رشد قیمت مسکن، بیش از متوسط افزایش قیمت‌ها در سایر کالاها و خدمات بوده است.
 
مقایسه روند تورم کل و تورم مسکن به صورت نقطه به نقطه در سال ۹۴ (درصد)
 

ماخذ: داده‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران
 
آمار فوق مربوط به “شاخص ارزش اجاره‌ای” مسکن است. با توجه به ویژگی پیشگو بودن شاخص ارزش اجاره‌ای نسبت به شاخص قیمت ملکی مسکن، افزایش قیمت ملکی در سطحی بالاتر از نرخ تورم نیز در آینده دور از انتظار نیست.
 
در پایان باید گفت کاهش تورم بخش مسکن، ماحصل چندین سال برنامه ریزی و تلاش اجرایی است. این دستاورد، که پس از عبور از ۱۳ سال سیاستگذاری ناموفق به دست آمده، باید سال‌ها تداوم یابد تا تاثیر آن در تامین آسانتر مسکن برای عموم مردم نمایان شود. حال آنکه رجوع به سیاست‌های ناموفق گذشته در بخش مسکن، می‌رود تا همان نتایج اسفناک دهه ۷۰ را رقم بزند. نتایجی که بازنده اصلی آن طبقه محروم جامعه و برنده آن سوداگران و سودجویان بازار مسکن بوده‌اند

هر چند هدف دولت با این مصوبه بسته شدن هر چه زودتر پرونده طرح مسکن مهر است اما باید به این نکته توجه داشت که وقتی سامانه ثبت نام مسکن مهر ماه‌هاست که بسته است چگونه می‌توان انتظار داشت که این واحدها متقاضی داشته باشند؟ پس بهترین کار قبل از این مصوبه،اعلام ثبت نام مجدد برای افراد واجد شرایط بود و بعد از آن اگر واحدهایی بدون متقاضی ماند آنها را به روش آزاد به فروش برسانند.

اتفاقا در گزارشی که خبرگزاری فارس در تاریخ 23 آبان ماه امسال با عنوان “تلاش برخی افراد برای تصویب طرحی در دولت برای فروش آزاد واحدهای مسکونی مهر فاقد متقاضی” منتشر کرد، نوشت:در حالی که سامانه نام‌نویسی مسکن مهر همچنان بسته است و گفته می‌شود 80 هزار مسکن مهر بدون متقاضی هستند، خبرها حاکی است برخی افراد طرحی را در دولت پیگیری می‌کنند که بر اساس آن، این واحدها، آزاد به فروش برسد.

در این میان باید نکته‌ای را متذکر شد که اگرچه آمار متفاوتی از واحدهای مسکن مهر فاقد متقاضی در دست است، اما به گفته آخوندی وزیر راه و شهرسازی حدود 100 تا 150 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی در کشور داریم.

احمد اصغری مهرآبادی، قائم مقام وزیر راه و شهرسازی نیز در این خصوص گفته است که 75 هزار مسکن مهر فاقد متقاضی داریم و در استان خوزستان در مقایسه با سایر استان‌ها بیشترین واحد فاقد متقاضی مسکن مهر را داریم و شهرستان دهلران در استان ایلام در این زمینه مشکلات حادتری دارد و در استان گیلان هم برخی پروژه‌ها مشتری ندارند.

کارشناسان مسکن در خصوص عدم استقبال از پروژه مسکن مهر می گویند: به طور طبیعی همه عوامل همچون رکود بازار مسکن، مکان‌یابی نامناسب واحدهای مسکونی مهر و تامین نشدن خدمات زیربنایی و روبنایی و همچنین قیمت تمام شده بالای این واحدهای مسکونی در بدون مشتری ماندن آنها موثر است.

این کارشناسان می گویند: یکی از مهمترین عواملی که از روزهای ابتدایی ساخت و ساز این واحدهای مسکونی مطرح بود، مکان‌یابی نامناسب این واحدهای مسکونی در اطراف شهرهای کوچک و بزرگ بود، علاوه بر اینکه در برخی مناطق بیش از نیاز به مسکن ساخت وساز صورت گرفته است.

به گفته این کارشناسان، یکی دیگر از عوامل بدون مشتری ماندن این واحدهای مسکونی،‌ تکمیل نشدن خدمات زیربنایی و روبنایی به صورت کامل است.

علی رغم این سوال باز این سوال مطرح است که مدتهاست سامانه ثبت‌نام مسکن مهر بسته است و در این شرایط چگونه می‌توان با قاطعیت در خصوص فاقد متقاضی مسکن مهر صحبت کرد.

*خانه دار شدن مجدد پولدارها

پس چوب حراج به 75 هزار مسکن مهر فاقد متقاضی بر خلاف منویات مقام معظم رهبری است. این مصوبه که گفته شده به افراد فاقد شرایط داده خواهد شد در حقیقت موجب خواهد شد افرادی که دارای توان مالی بالا هستند از این واحدهای مسکونی استفاده کنند و این واحدها را با قیمت های مناسب تری اجاره دهند، اتفاقی که اساسا خلاف هدف و روح اجرا شدن مسکن مهر است.

اگرچه در زمان آغاز به کار دولت یازدهم، برخی از واحدهای مسکن مهر در برخی نقاط کشور فاقد متقاضی بود، اما در برخی شهرها که اتفاقاً نزدیک تهران نیز هستند، قبول کردن نبود متقاضی برای واحدهای مسکن مهر تا حدودی دور از ذهن است.

گفته می شود که در شهر هشتگرد و پرند بیش از 15 هزار واحد مسکونی فاقد متقاضی وجود دارد،حال چطور می توان باور کرد که در نزدیکی شهر تهران و در این شهرها این واحدها متقاضی نداشته باشد.هر چند گفته می شود بسیاری از واحدهای مسکونی مهر بدون آب، برق و گاز هستند و به همین دلیل هم نیمه کاره هستند.

پس اگر سامانه ثبت‌نام مسکن مهر که ماه‌هاست بسته شده، مجدداً از سوی دولت برای همان واحدهای فاقد متقاضی بازگشایی شود، قطعاً این عدد 75 هزار واحد مسکن فاقد متقاضی بسیار کاهش خواهد یافت.